Zniesienie współwłasności, jak to zrobić?

Współwłasność ze swej natury może dotyczyć różnych rzeczy. Przedmiotem współwłasności może być zarówno rzecz ruchoma np. samochód, jak i nieruchomość np. mieszkanie. Definicję współwłasności zawiera Kodeks cywilny, art. 195 k.c. stanowi: „Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność)”. W uproszczeniu zatem ze współwłasnością mamy do czynienia wówczas, gdy jedna rzecz należy do co najmniej dwóch osób. W tym miejscu należy zwrócić uwagę na jeszcze jedną istotną rzecz, a mianowicie rodzaje współwłasności. W art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego wskazano: „Współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną”.

Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika (np. z taką współwłasnością łączną mamy do czynienia w przypadku małżonków, którzy mają typową wspólność ustawową dot. ich wspólnego majątku). Współwłasność łączna musi zatem wynikać wprost
z przepisów szczególnych.

Z różnych względów jednakże współwłaścicielom może zależeć na zniesieniu współwłasności danej rzeczy. Pojawiają się wówczas pytania jak to zrobić? 

Chciałbym omówić sposoby zniesienia współwłasności w częściach ułamkowych, a więc takiej w której udział każdego współwłaściciela we własności jest określony ułamkiem. Podstawowym sposobem zniesienia współwłasności jest podział  rzeczy. Zgodnie z art. 211 Kodeksu cywilnego „Każdy ze współwłaścicieli może żądać, ażeby zniesienie współwłasności nastąpiło przez podział rzeczy wspólnej, chyba że podział byłby sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo że pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości”. Trzeba w tym miejscu wskazać, że współwłaściciele w drodze umowy uprawnienie to mogą wyłączyć na czas nie dłuższy niż lat pięć. Jednakże w ostatnim roku przed upływem zastrzeżonego terminu dopuszczalne jest jego przedłużenie na dalsze lat pięć; przedłużenie można ponowić. Jak wynika z zacytowanego przepisu podział rzeczy jest niedopuszczalny jeżeli jest sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo że pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości. W praktyce podział rzeczy nie wchodzi w rachubę s sytuacji, gdy danej rzecz ze względu na jej charakter nie da się podzielić.

Kolejną metodą zniesienia współwłasności rzeczy jest przyznanie własności rzeczy jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty udziałów pozostałych współwłaścicieli. Prawo własności w całości należy wówczas do jednego z dawnych współwłaścicieli, który to spłaca w pieniądzu pozostałych współwłaścicieli (proporcjonalnie do ich dawnych udziałów we własności).

Ostatnią z metod zniesienia współwłasności rzeczy jest sprzedaż rzeczy wspólnej przez wszystkich współwłaścicieli na rzecz osoby trzeciej i podział uzyskanej z tej sprzedaży cenny, proporcjonalnie do wcześniej posiadanych udziałów we współwłasności.

Są to 3 podstawowe metody zniesienia współwłasności. Warto przy tym pamiętać, że w przypadku kiedy między współwłaścicielami nie ma zgody, co do tego w jaki sposób znieść współwłasność rzeczy, każdy z nich może wystąpić do sądu o rozstrzygnięcie sprawy.  Co istotne, w niektórych przypadkach umowa znosząca współwłasność np. poprzez przyznanie rzeczy jednemu ze współwłaścicieli może wymagać zachowania szczególnej formy, dotyczy to np. zniesienia współwłasności nieruchomości (wówczas niezbędna jest forma aktu notarialnego).